本文是關于地產營銷策劃方案的范文，文章可能有點長，但是希望大家可以閱讀完，增長自己的知識，最重要的是希望對各位有所幫助，可以解決了您的問題，不要忘了收藏本站喔。。 - 素材來源網絡 編輯:李元元。

地產營銷策劃方案

以下是小編為大家準備的地產營銷策劃方案，本文共11篇，希望對大家有幫助。本文原稿由網友“aqiang”提供。

篇1：地產營銷策劃方案

房地產開發大致要經歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調查、產品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設計、建筑規劃、廣告企劃、業務行銷、物業管理、企業形象整體策劃等，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”。從房地產開發整個過程看，房地產的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端。這里應該說明兩個問題。第一，前營銷不同于房地產開發的前期工作。如房地產估價師執業資格考試指定輔導教材里，把房地產開發劃分為房地產開發投資機會選擇與決策、前期工作、建設階段、租售階段、物業管理等幾個階段，認為前期工作是在確定了具體開發地點與項目之后，在購買土地使用權和開發項目建設過程開始以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷――房地產開發制勝的密訣》一文論述房地產前營銷的必要性時指出：“大多數的開發商拿到地塊后不去認真做市場調查工作，而是憑自己的感覺、老經驗得出一些粗造的產品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經做出了投資的決策。其實，如果地產市場是規范的，“拿到土地”也應包括在前營銷里。如當今使用權的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應將項目的總體規劃、建筑景觀設計劃分在內為宜”的提法，是不妥的，這應是“前期工作”的內容。

房地產企業發展的長遠戰略

前營銷盡管處于房地產開發的早期，是營銷策劃的前端，但是，對于一個房地產開發項目來說，前營銷做得好壞，直接關系到未來開發建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業帶來利潤，可以說前營銷是房地產開發成本的關鍵。對于一個房地產企業來說，也只有通過前營銷策劃，找準目標人群，進行產品市場的恰當定位，通過成功的房地產開發項目來樹立自己的產品和企業品牌，才能使企業長久地立于不敗之地。因此，前營銷也可以說是房地產企業成功謀劃未來發展的一個有效的、長遠的戰略。

前營銷策劃工作的誤區與問題

在我國，1992年和1993年上半年房地產熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入之后，整個宏觀經濟環境又漸趨寬松，房地產又開始升溫，20**年新一輪房地產熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是―20**年，房地產開發的各項指標增幅均在30%左右。據有關部門統計，20**年全國有11個省、自治區和直轄市房地產開發投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產投資的過快增長，勢必使房地產開發數量大大超過居民對住房的需求，房地產的空置率迅速上升。造成房地產投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產開發商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。

其存在的誤區與問題主要表現在：

重后期推銷輕前期營銷，本末倒置

盡管不少開發商都知道營銷在房地產開發項目中的重要性，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續的辦理和項目可行性分析同時進行；四是開發前期雖有市場調研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”。總之，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產營銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業長期發展戰略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發項目或為銷售某一產品不得不進行的一種活動。

篇2：地產營銷策劃方案

前營銷是房地產開發的龍頭。1995年以來，全國各城市房地產閑置率一直在30―40%之間徘徊，現實壓力使廣大房地產企業認識到房地產競爭很激烈，粗放型經營已經不行了。房地產企業要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。這時，國內不少房地產企業，尤其是從事地產代理的企業，紛紛投入人力、物力，進行房地產營銷策劃問題研究。之后，全國大中城市相繼展開房地產市場營銷大戰，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業的經營方針中。實施前營銷戰略更成為諸多房地產開發企業打造自己品牌的勢在必行之事。

房地產營銷策劃的重要環節

按照現代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產開發經營的始終。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產營銷鏈中不可缺少的一環。當開發商有了投資意向后，通過對房地產市場的供求、軟環境的調查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現“發現愿望并滿足他們”營銷的本質屬性，因此，與房地產開發的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入，開發商就很難真正把握市場需求，其開發出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風險。

篇3：地產營銷策劃方案

活動目的：

聚集開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內，刺激大眾，創造最佳口碑和打響__首盤小高層高檔住宅小區的品牌。

活動方式：現場搖號、活動助興、抽獎酬賓

活動安排：

一、前期廣告宣傳

__著重以信息發布為主宣傳，主要是搖號參加辦法、地點、時間等信息告知。發布途徑為報紙、燈箱、跨街橫幅。

宣傳主題：未來城都市居住典范，__首期豪華高品位住宅樓銷售在即。

引領都市時尚，坐居__海岸。

__海岸_月_號日真情放送，豪華住宅乍現__。

因為珍稀，所以珍貴。

__開盤有好禮，驚喜大獎等你拿。

二、搖號現場布置

1、搖號方式：現場公開，即選即定。具體搖號登記處暫定2處。

（確定小高層購買資格，建議搖號總數比實際戶數多30%）

2、地點選定：__廣場

（a、需要一定活動場地b、場地方有舉辦活動經驗c、有聚集人氣的先例）

3、軟環境布置：

高空氣球4個；大型氣拱門1個；30平方左右舞臺1個；

樓盤效果展示牌1套；廣告宣傳易拉寶4個；宣傳折頁1000份

周遍跨街橫幅、燈箱20套

4、員工統一著裝

三、活動進程

1、下午14：00正式開始（13：50——14：00禮炮、獎品展示）

2、14：00——14：30

主持人5分鐘、領導5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動解說8分鐘、公證人講話2分鐘。

3、搖號開始（14：30——15：00）同時登記匯總

4、搖號抽獎（15：00——16：00）

獎品分1、2、3等獎和紀念獎（100份）

5、現場答謝演出、小娛樂活動（16：00——17：00）工作人員休息

6、公布搖號和抽獎結果（17：10——17：30）

7、獲獎群眾領獎（17：30——17：50）

四、搖號辦法

1、一期總銷售戶

數為__套，暫定搖號總人數與實際銷售戶數為5：1，參加群眾不定。

2、搖號采取實名登記制，不得替代或多搖，每套戶型最多登記人數為5人。

3、凡登記在冊的準購房者，登記同時需交納1000元保證金，搖號當天如登記人中號并獲得購房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎上增加200元作為答謝費用。

4、搖號登記時間自20__年_月_日至20__年_月_日，為期5天。

5、登記地點：__房地產公司售樓處

6、搖號工具使用公開搖獎設備進行搖號決定。（中號比例為5：1）

7、關于沒有中號群眾的解決辦法。均以紀念品贈送。并登入二期開盤購房檔案。

五、工作人員分工

__房產公司職員做禮儀、保安等維護性工作；__廣告做活動監測和媒體聯絡工作。

六、媒體發布

邀請當地知名各大媒體具體：__電視臺、__之聲廣播臺、__專遞、__晚報、__網絡等記者參加活動，并給予現場報道。

七、經費預算

1、環境布置

高空氣球4個__元/4個

大型氣拱門1個__元

30平方左右舞臺1個__元

樓盤效果展示牌1套__元/10張

廣告宣傳易拉寶4個__元/4個

宣傳折頁3000份__元

周遍跨街橫幅、燈箱20套

2、場地租賃__元

3、公證人邀請費__元

4、媒體邀請費__元

5、設備租賃費__元

6、管理費__元

7、主持人__元

8、演員演出費__元

9、現場應急費__元

篇4：地產營銷策劃

對外傳達金坤房產開盤典禮的信息、顯示本企業的雄厚實力。擴大金坤房產的社會知名度與品牌美譽度，體現金坤房產的五大優勢：公司的雄厚實力財力、“__第一拍”的資歷、極優的地理位置、很大的升值空間和一流的戶型設計，展示公司美好發展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業社會公關，樹立__房產積極良好的社會形象，并融洽與當地政府職能部門、客戶的關系。

一、開盤時間：20__年x月x日(暫預定)

二、活動地點：__房產有限公司

三、剪彩嘉賓：貴公司確定

四、擬邀媒體：__電視臺、__廣告公司

五、活動方案

(一)前期準備

1、到場嘉賓

市政府有關主管領導、業界知名人士、公司的關系客戶、各媒體

2、購買或制作一批有意義的禮品。

做好活動現場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統一制作)。

一是可以表達對領導的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應。

3、剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花

4、請柬的準備

提前印好請柬，非市內來賓請柬要在典禮前__天寄出，本市提前x天發出，并確認來否回執。(請貴公司確認、確定。)

5、其他準備工作

提前x天向市氣象局獲取當日的天氣情況資料。

落實管轄范圍內的保安指揮和負責秩序工作。

提前x天落實指揮和負責秩序工作。

(二)開盤前廣告發布

在《__廣告》發布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放。在社區網站配合文字圖片報導。

(三)開盤之日媒體報道

開盤當天邀請市電視臺、平面及網絡媒體，以新聞報導、文字和圖片形式突出宣傳__房產的開盤慶典。

6、開盤現場活動

現場布置

售樓大廳：廳內分接待區和服務區。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設立弧形售樓咨詢服務臺，正墻右側做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設沙發、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現出公司正規、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。(效果圖附后)

會場布置：會場布置以實際效果為準，按照不同區域不同劃分。現場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環境和現場氛圍。

主席臺區：也就是剪彩區，設在公司或樓盤門口。左側為貴賓致辭臺，右側為主持人用立式麥可風，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側有綠化盆景。

嘉賓區：可設在剪彩區域前方和兩側。

篇5：關于地產營銷策劃

房地產系不動產的商品概念，與其他商品有著本質截然不同的區別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務必經過審情度事、權衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優雅舒適的自然環境，樓質、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產營銷深度廣，難度大，負荷重，企求在房地產營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

一、創意理念

要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創意理念上形成：

1、具有高度的自信野心

2、富于競爭，且樂此不倦

3、頭腦敏銳，不拘傳統

4、感性認識和理性認識相處融洽

5、注重歷史，尊重現實，睽重未來

二、構思框架

1、以塑造形象為主，渲染品味和意念

2、展現樓盤的綜合優勢

3、體現樓盤和諧舒適生活

4、直切消費群生活心態

三、實戰流程

1、形象定位：

對樓盤的綜合素質進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業檔次到設計思想、具體細節等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現到：吸取園外、境外高檔物業經驗，處處顧及住戶需要，大到小區環境規劃設計和公共空間的審美安排;小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等，都進行精碉細鑿，力爭完美。

好東西總有不同之處，因而“不同”二字構成了樓盤這一高檔物業的形象基礎，使它有機會從眾多物業中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業品質不同，發展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量不同，小區規劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發商向樓盤消費對象闡述物業優勢的重要線索。

2、主要賣點：

對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：

1)地理位置

2)樓盤設施結構

3)樓盤做工用料

4)戶型設計。突出明顯優勢，這是樓盤消費者最關心的物業指標。

3、繪制效果圖：

根據開發商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調公共空間開闊、細節豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4、廣告訴求點：

1)闡述樓盤的位置

2)闡述樓盤所在地的歷史淵源

3)闡述樓盤交通條件

4)闡述樓盤人口密度情況

5)闡述樓盤的升值潛力

6)闡述樓盤開發商的信譽

7)闡述樓盤的背景

8)闡述樓盤的舒適溫馨

9)闡述樓盤的實用率

10)闡述樓盤的付數計劃

11)闡述樓盤的品質

12)闡述樓盤的深遠意義

13)闡述樓盤的物業管理有什么不同

5、廣告階段劃分：

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。

篇6：地產營銷策劃怎么寫范本

一、市場分析

一、__市房地產市產基本狀況

(一)20__年以來房地產開發投資大幅增長。

20__年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。

(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。

1、土地前期投入增加。20__年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。

2、開發規模擴大，開發投資高速增長。1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%，對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。

3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20__年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。

4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20__年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。

5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，__區內集中了14家，__縣3家，__縣2家，__市1家。

二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。

二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20__年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅占全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，占總數的50%;開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數的25%;開發任務在5000萬元以上有5個，占總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營為主，嚴重依賴銀行資金，有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續開發能力。

三是物業管理落后，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市盡管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、松散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規范，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續開發。

四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款為主轉為個人住房抵押貸款為主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規范：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的發展。

總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。

市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20__年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20__年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產業加速發展的時期;目前我市城鎮人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20__年城鎮人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。

三、__市同類產品調查統計

“同類”定義為具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現將__市__開發區，__市__區及__區進行大體對比分析如下：

1、__開發區。

由于漣鋼為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來說，__開發區地段房地產都在賣自然環境。

__大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標準概念

其周邊自然環境好;

用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;

其定位為社會高薪階層。

2、__地帶。以新開發的項目-城西農貿綜合市場為主。

__農貿綜合市場：

核心競爭力：__市、區兩級政府批準興建的__區唯一農貿綜合市場。

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。

住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農貿綜合市場。

2、__城區地帶。

__商業廣場：

核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原__批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。

有功能優勢：

總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米。門面元至11000元每平方米。

定位：__地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規范化的超大型、多功能財富街區。

__商城：

核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優勢。

四、消費者分析

根據《__房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;

2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋__室等;

3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，

4、消費者對物業管理的要求

a、提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、托老服務等);

b、物業公司應與小區內住戶增加聯系，加強溝通。

篇7：地產營銷策劃怎么寫范本

第一節房地產公關策劃規則特征

一、信息傳播與雙向溝通

房地產營銷公關策劃，實質上策劃企業所要銷售的樓盤信息與公眾的傳播和雙向溝通。信息傳播可以分成信源，即信息的發布者，也就是傳者；信宿，即接受并利用信息的人，也就是受者。房地產營銷公關策劃強調信息傳受雙方是在傳遞、反饋、交流等一系列過程中傳播獲得信息。因此，這不是一般意義上單向性信息傳遞，而是通過雙向性的信息溝通，使雙方在利益限度內最大程度上取得理解，達成共識。

房地產營銷公關策劃，主要類型有兩種。一種是單獨性的，即是為了一個或幾個單一的公關活動進行策劃，本章第二節闡述的就是單獨性公關活動的“若干層面”。第二種是綜合性的，即是規模較大的，時間較長的，一連串的，為同一目標所進行的公關活動的組合，本章第三節闡述的就是綜合性公關活動的實例。無論是單獨性或綜合性的公關活動策劃，都必須符合信息傳播的有關規則。

1、信息傳播是一個有計劃的完整的過程

所謂“有計劃”，是指傳播活動必須按公關活動的目的或目標有步驟地進行。“完整”，是指傳播過程必須符合傳播學的“五個W模式”。即Who（誰）；SayWhat（說什么）；ThroughWhichChael（通過什么渠道）；ToWhom（對誰說的）；WithWhateffect（產生什么效果）。

2、信息傳播的反饋機制

信息傳播要達到雙向溝通，必須重視反饋機制的建立。反饋，這里指受者對傳者發出信息的反應。在傳播過程中，這是一種信息的回流。傳者可以根據反饋檢驗傳播的效果，并據此調整、充實、改進下一步的行動。美國學者施拉姆提出控制論傳播模式相當重視信息傳播的反饋機制，這種模式是一種雙向的循環式運動過程。它與傳統線性傳播模式的根本區別在于：第一，它引進了反饋機制，將反饋過程與傳受雙方的互動過程聯系起來，把傳播理解成為一種互動的、循環往復的過程；第二，在這一循環系統中，反饋還對傳播系統及其過程，構成一種自我調節和控制，傳受的雙方要使傳播維持、發展下去，達到一定的目的，就必須根據反饋信息，調節自身的行為，從而使整個傳播系統基本上始終處于良性循環的可控狀態。

3、信息傳播信道的選擇組織

信道，指信息傳播的途徑、渠道，也就是媒介。房地產營銷公關策劃信道式媒介的形式有公關廣告、房產展銷會、顧客聯誼會、自編樓盤通訊刊物、專題展示會、征文、研討會等。房地產營銷公關策劃中信道的選擇組織實際上也是樓盤公關推廣的過程。

二、房地產營銷公關策劃的基本特征

1、以長遠為方針

房地產營銷中，企業與公眾建立良好的關系，樓盤的信息有效的在公眾中傳播反饋，樓盤最終得到顧客認可決定購買，所有這一切，都不是一日之功所能達到的。房地產營銷公關策劃是一種持續不斷的過程，它是一種戰略性的長期工作。成功的獲得并非一朝一夕的努力，也不是一曝十寒的推廣。

2、以真誠為信條

房地產營銷公關策劃需要奉行真誠的信條。企業傳播樓盤的信息必須以真實為前提，企業與公眾的溝通必須以誠懇為基礎，任何虛假的信息傳播、任何夸大的溝通方式都會損害企業和樓盤的形象。唯有真誠，才能取信于公眾，贏得合作和認可。

3、以互惠為原則

房地產營銷公關策劃，力求形成良好的公眾關系，它不是靠血緣、地緣或空洞說教來維持，而是以一定的利益關系為紐帶。企業在公關活動中既要實現自身的目標，又要讓公眾得益，包括精神和物質的利益。只有企業和公眾互惠互利，與公眾各方面的合作才能長久圓滿。

4、以美譽為目標

房地產營銷所有的工作最終目標指向都是為了賣樓，但就某一部分的工作來說又有自身特定的目標。公關策劃信息傳播和雙向溝通的主要目標是樹立企業所推出的樓盤的美譽度，不是直接賣樓。所謂樓盤美譽度指樓盤具有良好營銷形象普遍受到公眾的贊譽。樓盤美譽度的建立和樓盤的知名度、印象度是緊密聯系的。所謂樓盤的知名度，指樓盤在公眾中的知曉程度。樓盤的印象度指樓盤在公眾中的印象包括大致上的認識和感受。在樓盤知名度、印象度的基礎上才有可能產生樓盤的美譽度。房地產營銷公關策劃在提高擴大樓盤知名度、印象度，特別是提升樓盤美譽度有特殊的功效，樓盤“三度”也有利于促銷。

第二節房地產營銷公關策劃若干層面

一、房地產營銷和媒介公共關系

媒介公共關系簡稱媒介關系，指社會組織與新聞傳媒單位和新聞記者編輯的關系。房地產營銷公共關系中，媒介關系有著不可替代的特性，它傳遞信息迅速，影響面廣，威望度高，可以左右社會輿論和影響政府機構。在歐美，新聞傳媒被看作是繼立法、司法、行政之后的“第四權力”。房地產營銷務必要重視媒介關系，因為和房地產企業其他職能部門工作相比，它是直接面向社會各界的，所以特別需要媒介關系助一臂之力。正可謂：“得之者錦上添花，失之者孤家寡人”。

怎樣建立良好的媒介關系呢？

首先，將新聞單位和新聞界人士列為必須厚待的公眾。房地產企業可以有計劃的邀請新聞界人士參觀樓盤，通報情況，但切忌以純功利主義的態度對待媒介關系。可以在平時適當時機與新聞界人士舉辦各種聯誼活動，爭取理解和增進友誼，為相互之間的合作奠定較好的基礎。

其次，必須掌握新聞媒介的工作特性。新聞界重視的是新聞，即新近發生的有報道價值的事與人。對于價值高的新聞，各新聞單位就會有興趣去了解、采訪和報道，甚至連續追蹤報道。不要勉強要求記者刊發一些純粹是樓盤軟廣告的文章。事實證明，樓盤的新聞價值越高，記者就樂于報道，讀者會用心閱讀，樓盤促銷效果也就明顯。

再次，應當熟悉各種媒介的特點和新聞體裁的形式。要有針對性的向記者提供新聞稿件或請記者采訪。房地產企業營銷部門應善于抓住時機，從不同角度和層次發掘售樓過程中有價值的新聞。提供新聞稿件做到切題規范，回答記者提問應該言之有物。樓盤和營銷新聞可能的情況下力爭在傳媒上早報道、在顯著位置上報道和連續報道。

房地產營銷和媒介公共關系比較高的操作層面是善于“制造新聞”。

制造新聞又稱“新聞事件”或“媒介事件”，它是指在真實發生事件的基礎上，經過推動挖掘，運用正當手段主動安排籌劃具有新聞價值的事件或活動，吸引記者采訪報道。在公關史上，美國聯合碳化鈣公司總部大樓竣工的“鴿子事件”，便是制造新聞事件的一個著名例子，可以作為借鑒。

該大樓竣工之際，一群鴿子飛進其中一間房子。公關人員關了門窗，請動物保護委員會采取保護措施，公關人員通過大樓“不速之客”來臨和動物保護舉動為新聞由頭，吸引新聞界報道。結果，從用網兜捕捉第一只鴿子到三天后最后一只鴿子落網為止，各種報道頻繁的出現在報紙、廣播、電視上，聯合碳化鈣公司總部大樓竣工的消息不脛而走，名氣大振。

二、如何對待贊助活動

房地產企業常常會遇到一些單位前來聯系贊助事宜，希望企業能對某些活動進行經濟上的支持，企業和樓盤因此而得到相應的宣傳，房地產企業如何對待贊助活動呢？

贊助是房地產營銷公共關系重要組成部分，有計劃有目的的贊助一些社會活動，是企業和社會公眾溝通的有效手段，既是回報社會又能擴大企業影響傳播樓盤信息。贊助要達到一定的公關效應關鍵是如何操作。

國外企業在提供贊助時，多遵循如下原則。

第一、贊助的單位是非贏利性組織。

第二、贊助的社會活動要有利于本企業的生存和發展。

第三、視企業的經營狀況量力而行確定贊助的額度。

房地產企業按照國際慣例對一些社會活動提供贊助時，特別要注意以下幾個問題。

1、選擇好贊助對象。在眾多的贊助要求中，準確遴選最佳的贊助對象，是保證贊助達到預定目標的前提。通常的贊助對象從類型上分有文化、藝術、教育、體育、公益、慈善事業等等。企業所贊助的對象，應該是社會公眾最感興趣的活動，或者是社會公眾最樂于支持的事業而且是最需要支持的事業。否則，贊助對象被認為有誤。選擇好贊助對象還要盡量注意企業、樓盤與贊助對象的有機聯系。

2、詳細了解贊助活動的具體情況。企業所贊助的活動的展開涉及到方方面面，比做常規廣告復雜得多。一些企業進行贊助往往沒有取得相應的效果，通常是贊助活動展開的某些方面出現偏差。例如有的被贊助主辦單位把贊助錢款的一部分私自挪用或大肆揮霍，有些贊助活動邀請的明星不到場或不自重。有一家房地產企業曾投入相當資金贊助一項大型藝術活動。根據主辦單位贊助條例規定被冠以“獨家贊助”的身份，但是，當此項大型活動所有工作準備就緒即將揭幕的時候，一些協辦單位提出一連串問題，主要是他們也出了錢進行贊助，所以不存在“獨家贊助”。于是印有“獨家贊助”的海報不能張貼，宣傳冊不能發放，入場券不能使用，這家房地產企業贊助這項大型藝術活動的策劃大打折扣。

3、搞好贊助活動的宣傳。企業出資贊助某項活動應該明理所當然有被宣傳的權力。國際商界把贊助和捐贈區分開來，前者有明顯的商業目的，尋求社會和企業的共同利益。搞好贊助活動的宣傳要注意適用新聞大眾傳媒擴大傳播企業信息量。國外企業贊助某些活動用于新聞媒介的傳播費用一般都高于直接用于活動的經費，并從媒介覆蓋面、公眾視聽率等進行測算。搞好贊助活動的宣傳還要注意不要搞直接的促銷宣傳。房地產企業贊助活動的宣傳主要是擴展信息渠道，顯示企業的社會責任感，擴大企業和樓盤知名度、印象度、美譽度，密切客戶和潛在客戶的聯系，爭取軟性長遠的宣傳效果。

篇8：做好地產營銷策劃的條件

做好地產營銷策劃的必備條件1

優秀的方案的提綱大約包括以下幾個內容：

一、整體分析：市場特征、行業分析、競爭對手分析、消費趨勢分析、銷售狀況分析

二、本產品(公司)SWOT分析：優勢、劣勢、機會、威脅

三、整個環境PEST分析：政策、經濟、社會、技術

四、營銷戰略規劃：市場引爆點、市場布局、主導操作思路、運作模式、市場進入與運作思路及設計

五、營銷戰術規劃：產品策略、產品定位與細分;價格策略;渠道策略、渠道選擇、渠道拓展順序、渠道規劃、渠道占比、渠道銷售量預測分析、上市時間計劃。

六、促銷思路概要及促銷與推廣細案：上市渠道促銷計劃、上市終端消費者促銷計劃、上市終端推廣計劃、媒介促銷安排、后期促銷跟進計劃。

們可以共同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式。 封面策劃書的封面可提供以下信息：①策劃書的名稱;②被策劃的客戶;③策劃機構或策劃人的名稱;④策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。

產品策略：通過前面產品市場機會與問題分析，提出合理的產品策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。

1)產品定位。產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產品迅速啟動市場。

2)產品質量功能方案。產品質量就是產品的市場生命。企業對產品應有完善的質量保證體系。

3)產品品牌。要形成一定知名度，、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，必須有強烈的創牌意識。

4)產品包裝。包裝作為產品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。

5)產品服務。策劃中要注意產品服務方式、服務質量的改善和提高。

3、價格策略。這里只強調幾個普遍性原則：

拉大批零差價，調動批發商、中間商積極性。

給予適當數量折扣，鼓勵多購。

以成本為基礎，以同類產品價格為參考。使產品價格更具競爭力。 若企業以產品價格為營銷優勢的則更應注重價格策略的制訂。

4、銷售渠道。產品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵中間商、代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策

5、廣告宣傳。

五糧液黃金酒品牌定位戰略

——本案例受邀《哈佛商業評論》整理，

刊于其中文版4月號

作為一個剛剛推出的新品牌，黃金酒從一面世就獲得了業內和媒體的超高關注度，這不僅因為底各大電視媒體鋪天蓋地的“送長輩，黃金酒”的廣告，還源于五糧液集團和史玉柱巨人投資的雙重背書。而這種超高關注更是在史玉柱宣稱黃金酒將在3個月內為其賺到10億元后掀起最高潮。

黃金酒釋義

黃金酒全名黃金牌萬圣酒，為保健食字號產品。該酒由五糧液集團和上海巨人投資有限公司共同打造，根據雙方簽署的一份長達30年的戰略合作協議，五糧液集團負責黃金酒產品研發和生產，銷售策略和團隊執行則由位于上海的巨人投資來完成，巨人投資作為大股東，占收益分配的大頭。應該說黃金酒很好的集合了五糧液集團和巨人投資在品牌、技術、資金和營銷網絡等方面的優勢。

從產品層面看，黃金酒的釀造者是掌握五糧液絕密配方的中國釀酒大師陳林。黃金酒以五糧液公司生產的濃香型白酒為酒基，這是對傳統保健酒采用清香型白酒做酒基的一個改革，從而確保了黃金酒在酒的色香味上更適合大多數消費者對酒的偏好。同時精選老龜甲、天山鹿茸、美國西洋參、寧夏枸杞子、漢中杜仲、關中蜂蜜六味傳統藥材，來確保具有滋補保健功能。

一波三折的合作

成美營銷顧問公司(以下簡稱“成美”)第一次接觸黃金酒項目是在7月，當時巨人投資副總裁程晨了解到成美為王老吉涼茶制定品牌定位的情況后，帶領黃金搭檔公司市場部到廣州與成美進行了初次接觸。

當時巨人投資希望通過比稿競標的方式確定合作伙伴，而成美制定品牌定位需要40多天的系統研究才能確立，即在完成研究前無法提供任何品牌定位方向，因此成美僅提供了針對黃金酒如何展開定位研究的思路、研究方法與模型。

同時，巨人投資希望合作伙伴是一家能完成品牌定位制定、廣告傳播和促銷活動策劃的全案執行公司，而成美多年來只專注于品牌定位的研究，因此當時雙方并沒有確立合作關系。

在初次溝通中，成美和大多數人一樣產生了一個疑問，作為保健品行業龍頭的巨人投資為什么會突然進軍酒業?經過此次溝通，成美對巨人投資有了一個全新的認識——巨人投資一直將自己定位為禮品公司而非保健品公司，在五花八門的禮品中他們目前只選擇可食用的禮品，由于多年運作腦白金、黃金搭檔，在保健品行業積累了不少經驗，因此他們會更優先選擇可以食用的有保健功能的禮品。

眾所周知，巨人投資一旦看準一個目標市場后，會狂風暴雨般重兵投入以達成目標，但鮮為人知的是該公司還有一個不成文的慣例——在旗下品牌形成穩健的銷量和領先的市場地位后，才會考慮進入下一個新目標市場，而選擇進入哪個新市場往往會進行長達數年非常細致的研究和評估，正可謂審時度勢，謀定后動。

從溝通中成美了解到，黃金搭檔目前已經步入正常的運轉軌道，巨人投資數年前已經在積極尋找下一個新市場，而禮品酒市場成為他們的新目標。在與成美初步接觸之前，巨人投資計劃在20底上市以爭奪20春節禮品酒市場。

選擇進軍酒業，則是源于他們對禮品市場進行多年研究——中國消費者在禮品選擇上主要是煙、酒和保健品。

其中香煙雖然選擇的比率很高，但屬于國家壟斷行業，巨人投資無法介入。

保健食品作為新興的禮品選擇，巨人投資已經擁有兩個重磅炸彈：腦白金和黃金搭檔，但由于保健食品行業過去無序經營造成行業信任度較低，同時，國家針對保健食品的政策不斷出臺，使得保健食品的大環境非常不穩定，這些均不利于保健食品新品牌的塑造。

而酒作為中國人送禮的傳統選擇，其禮品市場規模遠比保健食品大得多，哪怕在其中細分一小塊也是非常可觀的。正是出于這個考慮，巨人投資將禮品酒市場作為未來進入的領域。

巨人投資在保健食品方面積累了豐富的實戰操作經驗，在如何與其他禮品酒形成差異的考慮上，他們選擇了添加保健功能。

為此，巨人投資還重點研究分析了當年以“送給父親的愛”訴求贏得市場的椰島鹿龜酒。雖然目前椰島鹿龜酒的銷售從高峰的6億下滑至4億，且市場從全國范圍收縮到目前的華東局部，但他們認為主要原因是椰島鹿龜酒獲得市場認可后并沒有很好地堅持，而且海南椰島的企業實力有限，同時多元化經營使其在進行戰略追擊上存在現實問題。盡管如此，但椰島鹿龜酒當年的市場反應和目前仍然保留數億銷售額足以說明，用保健酒細分禮品酒市場的方向是可行的。

巨人投資在禮品和保健食品市場上擁有多年的成功經驗積累和一支8千人的隊伍，并為推廣新品準備了5億元的項目資金，再加上椰島鹿龜酒的前車之鑒，按常理巨人投資應該可以下定決心大干一番了。然而此時史玉柱卻將全部精力轉移到了網絡游戲業務上(黃金酒業務他只作為大股東而不會參與管理和運營)，巨人投資第一次面臨著沒有史玉柱親自指導下去開拓全新市場的狀況，經研究后他們認為，應該再上一道保險——請一個外腦公司對黃金酒進行品牌定位研究，用“保健”細分禮品酒市場的方向是否可行，其市場規模是否足夠大。

年的10月，令成美倍感意外的是，巨人投資再次來到成美。在尋找合作伙伴一輪未果后，巨人投資決定將原計劃的尋找一家公司進行全案合作改成尋找數家專業公司，分別展開品牌定位制定、廣告代理等合作。并且在品牌定位制定方面，巨人投資也不再進行比稿競標，直接選擇成美進行品牌定位戰略研究制定。

此時黃金酒已無法實現2007年底上市的原定計劃，原因在于成美最快也需要40天來完成黃金酒定位研究，然后再根據品牌定位對產品、價格、推廣、渠道等提供整合規劃建議，最后由專業廣告公司進行廣告創意拍攝、鋪貨等等，時間壓力過大。

成美接觸過不少企業往往會根據上市時間計劃來調整上市前期準備工作，而巨人投資則選擇為更好進行上市準備工作而推遲黃金酒的上市時間。

巨人投資習慣用看似瘋狂的投入開拓市場，這造就了史玉柱“史大膽”的綽號，但通過更近距離的接觸，才能真切的看到這個人和這個公司身上在戰略決策上的異常謹慎，也許正是因為比別人在制定戰略時更膽小，所以在戰略執行時他們可以更大膽。

作為禮品酒，黃金酒送給誰?

首先，黃金酒已經明確是在禮品酒市場進行競爭。

從消費者行為學角度來看，消費者贈送禮物，他們贈送的不僅僅是產品實體，而且還包含重要的象征信息，他們要確保通過禮物的種類、價格和品牌這些形式，向接受禮物的對象發送正確的信息。由于贈送禮物的這種特性，不同受禮對象會導致消費者選擇不同的禮品預算，并影響禮物品種、品牌的選擇。因此成美首先需要確定黃金酒可能會被送給誰，并以此界定黃金酒需要研究的目標禮品市場范圍。

在禮品市場中，送領導、求人辦事等功利型送禮市場較為特殊，此類禮品的一般高價值，注重品牌，品牌能保證禮品的高價格廣為人知，而新品牌難以短期內企及。因此黃金酒作為新品牌主攻親朋好友間送禮市場。

消費者在選擇禮品時首先會有一個整體的禮品預算，而決定親朋好友間送禮預算的關鍵因素是：受禮者與送禮者關系的親疏。我們從巨人投資了解到黃金酒由于用五糧液集團的優質白酒為基酒，又加入了老龜甲、天山鹿茸、美國西洋參、寧夏枸杞子、漢中杜仲、關中蜂蜜六味傳統藥材，產品成本已經較高，而中國人送酒的習慣是要送兩瓶酒，然后還會搭配一些其他禮品，這意味著送禮的預算相對較高。消費者調查顯示，如親朋好友間禮品預算超過200元，主要是送給和自己關系親近的長輩，包含夫妻雙方的父母、叔伯等等。因此黃金酒更多會送給和消費者關系親近的長輩。而作為送禮人一般都是已經有工作的成年人，其長輩的年齡相對處在老年階段。

同時，黃金酒加入6味中藥材有一定的保健功能，根據消費者觀念這種加入中藥材的酒更適合送給老年人，如送青年人存在忌諱，等于暗示對方身體不好。因此黃金酒的產品與送給作為老年人的長輩是匹配的。

作為禮品酒，黃金酒進入哪個市場?

項目組研究發現，保健酒存在官方和民間兩種不同的定義。

目前國家標準中并沒有保健酒這個產品類別，保健酒具有露酒和保健(功能)食品雙重身份，其中露酒屬于飲料酒的范疇，官方定義是以發酵酒、蒸餾酒或食用酒精為酒基，加入可食用的輔料或食品添加劑，進行調配、混合或再加工制成的、已改變了其原酒基風格的飲料酒。保健(功能)食品的官方定義：保健(功能)食品是食品的一個種類，具有一般食品的共性，能調節人體機能，適于特定人群食用，但不以治療疾病為目的。

無論從保健食品還是從露酒的定義看，保健酒都首先是食品，應該具有酒的一般共性，能調節人體機能或具有營養補益的功能，而不以治療疾病為目的。

而在民間消費者將保健酒基本等同于藥酒，這是因為過去數千年中，二者統稱為“藥酒”，前者為“治療型藥酒”，后者為“滋補型藥酒”。但按照國家相關規定藥酒屬于藥品范疇，是以治療疾病為目的。

這兩種不同的定義，其實蘊含了作為禮品酒，黃金酒有兩種截然不同的推廣方向可供選擇。

一種是將黃金酒定義為是飲料酒，黃金酒應該具備酒的一般共性，消費者選擇這種產品是基于酒的基本屬性“好喝”，是種享受，而保健功能是增加的一個新利益。這就對黃金酒的色香味要求更高，而對其功能的期望相對較低。

就像王老吉首先是飲料，具有飲料的基本屬性如好喝，解渴等，然后才是“防上火”的功能，消費者只會在想喝飲料時選擇王老吉，味道不錯還可以防上火，而不會在已經上火后，期望通過喝一瓶王老吉解決上火的癥狀。

另一種是將黃金酒定義為民間理解的保健酒(藥酒)。由于傳統藥酒在消費者頭腦中的認知主要是針對疾病的，加之過去不少保健酒宣傳過度夸大療效，將保健酒包裝成壯陽補腎、祛風濕甚至包治百病的神藥，導致中國消費者將保健酒和藥酒混為一談，消費選擇保健酒主要是基于藥品的基本屬性：藥效，而酒只是產品的一個劑型。這就對黃金酒的配方及所含藥材要求更高，而對其是否好喝的期望相對較低，甚至在“良藥苦口”的傳統觀念下，其藥味應該更濃。

就像廣東另外一個涼茶品牌黃振龍的癍痧涼茶，其顏色、口感、銷售渠道和包裝形式、推廣內容都更貼近傳統中藥茶，消費者只會在解決上火等癥狀時選擇黃振龍斑砂涼茶，而不會在想喝飲料時選擇苦口的黃振龍。

這兩種不同的方向選擇其實是進入不同的目標市場，它不僅影響黃金酒的產品、包裝、推廣、價格，更是影響黃金酒的市場規模。因此成美分別對禮品白酒和禮品保健食品進行研究。

黃金酒進入傳統保健酒(藥酒)市場去細分?

從醫學角度而言，酒可以把藥材中脂溶性、水溶性的有效成分溶出，且藥可借酒的通行經絡之勢，從而提高藥效，即藥酒有單獨酒或藥所不具有的價值。這就是為什么醫藥科技突飛猛進的今天，用酒浸泡中藥材仍被廣泛應用的重要原因。

保健酒是近年來的新名詞，調查顯示，消費者望文生義上對藥酒、保健酒能說出一個是治療，一個是保健，如深入了解就會發現他們觀念中兩者選用的藥材、飲用情況、制作情況以及成品的功效等方面均一致，而且在消費者的日常言辭中保健酒和藥酒可以換用。這意味著消費者觀念中保健酒和藥酒是混為一談的，認為都是用酒去浸泡中藥材。

消費者對于保健酒的觀念基本等同于傳統藥酒。傳統藥酒在商代就已出現，甲骨文中有“鬯其酒”的記載，這種傳統藥酒應用延綿數千年至今，很多中國人家中至今都習慣用中藥材如枸杞、鹿茸、人參、蛇、海馬、杜仲等泡藥酒。中國人通過泡藥酒、飲藥酒，形成了對傳統藥酒的固有觀念并影響了對保健酒的觀念，主要包含幾個方面：

保健酒更多被消費者看成是藥，而非酒。消費者最看重的是藥效，他們心目中好的保健酒(藥酒)應該是傳統中藥企業如同仁堂生產的，用的是道地藥材，對泡藥材的酒則只關注酒精度是否夠高(他們認為只有高酒精度的酒才能將藥材中有效成分泡出來)，聞著要有明顯的藥味，顏色應該是紅色、茶色或金黃色，口感有一點點甜。由于將保健酒看成是藥，因此不適宜拿來招待客人和在飯店等公開場合飲用，更多是在家自酌自飲。

保健酒(藥酒)的功效主要有治療風濕、腎虛、怕冷、易疲勞、睡眠障礙，由于這些問題主要出現在老年人身上，因此保健酒更多被認為只適合老年人喝，送禮也只適合送給老年人。

保健酒(藥酒)不能多喝，每次1兩左右，但可以天天喝，講究藥效細水長流;由于中國人傳統的秋冬進補習慣，自家浸泡藥酒的酒精度高又有令身體發熱的中藥材，因此往往在冬季飲用為多，夏季少人飲用保健酒。

消費者對保健酒的既有觀念，對于研究定位非常關鍵，因為根據心理學中“選擇性記憶”的原則——如果推廣內容出現與消費者既有觀念沖突就會導致信息被大腦排斥，這也是定位理論強調消費者觀念難以改變的基石。而通過對消費者觀念的研究，成美認為如果將黃金酒定位在保健食品市場中，面臨下面幾個問題：

首先強調藥效的保健酒更類似于藥品，其市場規模相對較小。這一方面是因為對于藥品消費者需求為負面需求，存在忌諱能不買就不買，如消費者調查中部分消費者就認為自己長輩身體比較健康或者自己長輩的年紀50、60歲認為還不夠年長而不選擇送保健酒。

同時，根據傳統觀念良藥苦口，要強調藥效好在突出藥味時就難免犧牲酒的口感。消費者送酒無論是送保健酒還是白酒都是送給平時飲酒的人，而且送了保健酒一般就不再送白酒。這對于喜歡飲酒的長輩來說就很矛盾，如果強調藥效必然導致口感較差，缺失飲酒的快感，此時，長輩難免會生出抵觸心理。從消費者調查情況看，相當部分的消費者不選擇保健酒送長輩就是因為擔心長輩不喜歡其口味，或曾經送過但被長輩明確告知不希望再送保健酒。

消費者在選擇禮品送給父母等長輩時，主要根據的其生活需要和喜好去選擇禮品，送禮主要是圖的父母長輩高興，如果送保健酒無法實現這個目的，這種送禮行為也是難以持續的。

再者，作為保健食字號產品的黃金酒如果強調藥效按照傳統保健酒營銷思路操作，還面臨一個保健品行業信任度缺失的現實障礙。尤其是國家目前尚未出臺“保健酒”的明確標準，保健酒具有露酒(屬于飲料酒范疇)、保健食品雙重身份，但露酒行業標準對保健酒來說并不適用(保健酒的原輔料比露酒多出了“可用于保健食品的物品”)，保健食品的行業標準對保健酒也不完全適用(保健食品的標準缺乏酒的相關規范)，這致使保健酒處于無標準的空白局面。由于缺乏統一的生產標準，保健酒行業監管呈現出真空狀態，正是這種局面造成過去眾多保健酒廠商紛紛夸大產品的功效，將保健酒混淆成能夠醫治百病的藥酒，從而影響了其健康發展。

整體而言，將黃金酒定位在傳統保健酒(藥酒)，并按照保健品的方式去運作，從椰島鹿龜酒的營銷過程看，其市場規模是可觀的。但成美認為這與巨人投資選擇進入禮品酒市場的初衷一定程度上相違背——禮品酒市場絕大部分是白酒，其次是紅酒，而保健酒在其中所占比例很小(數據支持)。所謂禮品市場中酒排名第二，準確說應該是白酒排名第二，只有細分禮品白酒市場才是其初衷。因此，成美的項目組決定繼續對白酒禮品市場進行研究。

黃金酒進入飲料酒(白酒)市場去細分?

巨人投資的初衷是希望細分禮品酒市場，其實是指細分禮品白酒市場。

白酒是中國獨有的傳統酒，屬世界六大蒸餾酒之一。在中國將白酒作為禮品已成為一種習俗，在逢年過節時送白酒是最安全的禮品，收禮者不僅可以自己飲用，還可以招待客人或者轉送他人。

要細分禮品白酒市場，首先黃金酒首先應該具備白酒的一般共性，即應該滿足消費者對白酒基本需求，好喝。在這個基礎上增加保健的新利益從而實現差異化。若黃金酒僅僅強調保健功能，而忽視酒的色香味，是永遠無法細分白酒市場的，因為保健和好喝是兩種不同的基本需求。

幸運的是系出名門的黃金酒在“酒”方面的產品力表現非常好，國家品酒大師沈怡方品嘗“黃金酒”后給予了高度評價，入口柔和，飲后口留余香，將保健酒以清香型白酒為酒基的傳統改變為以五糧液特有的濃香型白酒為酒基，很大程度上適應了消費者的口感度。消費者調查結果也顯示消費者對“黃金酒看上去呈淺淺的琥珀色，清澈透明無明顯混濁，聞上去是典型的濃香型白酒中夾著淡淡的西洋參味，喝著酒香濃郁及其接近于濃香型白酒”都表示高度認同。

同時項目組的研究發現，消費者觀念中白酒分高度酒和低度酒，其中超過38度的白酒稱為高度酒，其中真正喝酒的人都是喝高度酒，并認為好酒都是高度酒，高度酒更上檔次。

高度白酒雖然好喝但消費者普遍認為白酒傷身，對肝腎等不利，尤其是高度白酒對身體傷害更大，高度酒并不適合老年人飲用。成美前期判斷，在選擇禮品白酒時消費者可能會在保證一定口感的前提下，更傾向于選擇一些酒精度低一點的白酒送長輩。但調查顯示，實際上更多消費者會根據老人平時的飲酒喜好(包含香型和酒精度)來選擇白酒，因此送長輩高度的白酒更為普遍。

黃金酒的酒精度為35度，然而因為藥材的緣故，消費者的口味測試時均認為酒精度在42度左右，這就一定程度上解決了消費者對于酒口味偏好和健康沖突的問題，也滿足了消費者送長輩時希望既健康又好喝的心愿(秋季糖酒會上，黃金酒為迎合市場需求，推出45度和52度兩款新品)。同時五糧液集團作為白酒行業的老大，其品牌和研發能力可以給到黃金酒最大的信心保證。

經過上述研究，成美認為黃金酒憑借良好的色香味表現，完全可以進入到禮品白酒市場進行細分。

對于保健功能的訴求，項目組認為首先必須明確保健功能的信息不能脫離“白酒”好喝的屬性，這就像功能飲料王老吉在整體上都體現了飲料的屬性，好喝、清涼、解渴、時尚、年輕等，再去突出其“預防上火”功能的差異。

其次，明確訴求保健功能的目的是要區隔普通白酒。因此在整體上體現白酒的享受下，黃金酒應該利用消費者觀念中滋補酒適應人群廣的認知，現階段訴求具有適應人群最廣的籠統的滋補功能即可，而無需強調有何具體保健功能。這一方面可避免進一步將市場局限在某一個具體保健功能市場上，另一方面還可以弱化消費者對保健酒固有的認知“藥酒”，盡量避免治療藥酒針對疾病的聯想，從而弱化消費者對黃金酒口感和每次飲用量的擔心，并符合消費者對于功能期望相對較弱的現實。

如何令消費者接受到黃金酒具有保健功能，顯然只需要宣傳推廣酒中含有對滋補藥材的信息，就能令消費者感知到保健功能，從而實現與普通白酒的區隔(巨人投資在后來的新聞發布會上直接提出功能白酒的概念)。

至此，成美對于黃金酒的定位研究有了更清晰的結論：在禮品市場，送給長輩保健的白酒。這包含三個層面意思，首先目標是細分白酒市場，其次黃金酒就與其他白酒的差異在于具有保健功能，最后這是在禮品市場專門送給長輩的酒。

競爭對手是否占據了該定位?

在禮品市場，送給長輩保健的酒。這個定位機會可行與否?必須驗證其是否已經被競爭對手占據，因為定位具有唯一性，必須是競爭對手沒有占據該定位，即消費者的心智資源未被競品占據時，該定位才能成立。

目前國內有一定影響力的保健酒主要是勁酒和椰島鹿龜酒，項目組研究這兩個主要競爭對手后認為“送給長輩保健的白酒”的定位并沒有被占據。

勁酒是目前公認的保健酒領頭羊，2007年銷售達到17億元，其現階段的營銷更多是體現了細分餐飲渠道白酒的戰略，不僅較少強調藥效或保健功能，而且產品的藥味較弱，酒色為淡淡的琥珀色，主渠道在餐飲。勁酒正是通過保健這個差異成功搶奪了部分餐飲渠道中低檔白酒的市場，可以說勁酒同樣是在細分白酒市場。

調查顯示勁酒主流消費者并非傳統保健酒的目標人群老年人，而是30多歲的青年男性，其飲用場合也并非保健酒傳統的家中自飲而是餐飲渠道朋友聚會為主。雖然勁酒后來推出了禮品裝，但勁酒70%的銷售源自125ml的中國勁酒小方瓶裝，即其市場并非在禮品市場，因此與黃金酒并非構成直接競爭，也未占據到“送給長輩保健的白酒”。

椰島鹿龜酒將目標市場精準的定義在禮品市場，而且同樣是“送長輩”，在高峰期達到6億銷售額。但是椰島鹿龜酒更多是強調“保健功效”，廣告中訴求內容主要是“腿腳利索多了，晚上不起夜，冬天不怕冷，就是不感冒，睡覺睡得香，氣色有多好”，而且大量采用報紙軟文宣傳功效和產品配方龜鹿二仙膏，和真鹿茸、真龜板的中藥材信息。而產品更是體現了“藥酒”特色，酒色偏醬色，藥味濃郁，完全忽視了產品中酒的屬性。

更為可惜的是，椰島鹿龜酒的推廣并沒有進行很好的追擊，海南椰島集團就匆匆走上了多元化發展的道路，至今椰島鹿龜酒成為一個區域性品牌。顯然，購買椰島鹿龜酒的消費者是當成“藥酒”，送椰島鹿龜酒更多是在送健康，椰島鹿龜酒同樣未與黃金酒構成直接競爭，也未占據到“送給長輩保健的白酒”。

競爭對手并未占據“送給長輩保健的白酒”定位，而黃金酒集合了五糧液集團和巨人投資兩大行業巨頭的優勢，產品力很好平衡了酒的享受和滋補保健功能，因此，成美形成研究結論：黃金酒的品牌定位是“禮品市場，送給長輩保健的白酒”。

定位下的營銷整合

黃金酒的定位“在禮品市場，送給長輩保健的白酒”，這要求黃金酒將普通禮品白酒作為直接競爭對手，因此黃金酒必須在除了保健功能這個獨特價值外，盡量貼近禮品白酒，包含產品、價格、渠道和推廣各個營銷方面。

在產品方面，成美建議黃金酒的包裝應該以白酒包裝為參考，并體現高檔禮品的屬性，通過在包裝背面體現中藥材和突出五糧液集團保健酒有限責任公司的企業名來體現滋補功能。

在價格方面，同樣參考送親近長輩白酒的主流價格，由于是五糧液集團出品并添加了道地中藥材，成美建議黃金酒價格應該覆蓋盡可能大的市場，應此建議黃金酒的零售價可以略高于送長輩的白酒主流價，而不應高得太多形成明顯的價格障礙。

在渠道方面，由于黃金酒細分的是禮品白酒市場，自然鋪貨應該主要在白酒貨架上。

在推廣方面，黃金酒需要突出是一個送長輩的禮品酒，同時體現出酒的享受，還要能清晰讓消費者理解這是一個不同于普通白酒的保健酒，其保健體現在具有滋補作用。顯然在一條廣告片中要訴求的信息相對較多，因此巨人投資根據其經驗決定拍攝兩條廣告片，一條告知定位為主，一條強調送禮。

在定位傳達廣告片中，對保健功能的訴求特別需要把握尺度，如前所述，黃金酒需要區隔的是普通白酒，而且國家對于保健食品的廣告推廣有明確的規范，因此只要告知消費者黃金酒具有滋補功能因此更健康即可。成美建議黃金酒通過所含6味中藥材來體現其具備滋補功能。

同時，五糧液集團的強大品牌力能夠給到黃金酒事半功倍的幫助，自然在宣傳上應該體現這一事實，從而給消費者信心。

后記

為了試探市場的反應，黃金酒精心挑選了兩個區域進行試銷。

年4月，黃金酒開始在山東青島、河南新鄉進行試銷。青島4月25日開始投放廣告，至10月中旬累計投入廣告費人民幣300多萬，回款1600萬;新鄉5月鋪貨，5個多月中投入廣告46萬，回款近350萬。在這兩個市場中，青島的主要出貨終端是大賣場，而新鄉則由煙酒店控制著市場，兩者都屬于國內典型的白酒市場。

試銷成功后，巨人投資決定從2008年11月開始，啟動全國市場。

，巨人投資在央視廣告招標中投入1.2億用于黃金酒的廣告投放。該年，黃金酒完成銷售額10億元。

20，巨人投資在央視廣告招標中投入2億元，其中1億用于黃金酒的廣告投放。該年，黃金酒完成銷售額13億元。

做好地產營銷策劃的必備條件2

一、前景

介紹宏觀環境和市場前景;介紹行業前景;介紹企業該產品市場現狀

二、營銷策劃的目的

分析產品目前所處的營銷階段，提出營銷策劃的目的，是：

?為了實現公司產品在市場的銷售目標? ?為了向市場推出新產品? ?為了提高品牌知名度和市場份額? ?為了適應環境新變化，重新制定營銷方案? ?為了解決企業營銷面臨的某個具體困難? ……

三、市場環境分析

環境分析 swot分析 ：?營銷現狀與目標差距? ?優勢? ?劣勢? ?機會? ?威脅? ?……STP分析 ：?市場細分 ? ?目標市場選擇 ? ?市場定位

企業原來市場觀點的分析與評價

重新進行目標市場策略決策的必要性

四、競爭對手分析

1 主要的競爭對手2 競爭對手的基本情況3 競爭對手的優勢與劣勢4 競爭對手的策略

五、營銷策略

?產品 /定價(策略)? ??渠道(策略)? ??促銷(策略)? ??其它配套策略 ??具體行動方案(人物、時間、地點、事件)

六、費用預算

?調研、策劃費 ? ?廣告費 ? ?人員促銷費 ? ?公關活動費 ? ?營業推廣費 ?

七、應急預案

?各種危機處理預案 ?/?謠言、安全、政策突然變化、嚴重質量事故…… ?/?顧客投訴 ?/?貨物供應不足或不準時 ?/?發現假貨 ?/?有關方面發難 ?……?怎樣應對?

八、營銷管理方案

營銷計劃的執行、控制和管理等的措施。

九、效果預測

附：市場調查問卷

市場調查結果分析

資料來源表

做好地產營銷策劃的必備條件3

一、目標客戶分析

1、目標客戶群體特征，包括性別年齡工作集中類型收入程度興趣愛好性格特征等;

2、目標客戶網絡習慣分析，包括喜歡去哪些網站，使用網站的習慣(瀏覽新聞或者參與BBS討論等)，搜索引擎使用習慣分析(搜索引擎選擇、關鍵詞選擇等);

3、目標客戶接受信息反應分析：對被動接受信息的反應分析和滲透式信息的靈敏性分析等內容;

二、營銷工具選擇

1、搜索競價排名：最直接最有效地鎖定目標客戶——費用高，容易被惡意點擊;

2、硬廣告：常用的方式，費用高，精準鎖定目標客戶難度較大;

3、群發：包括QQ、郵件群發，論壇群發等——容易急功近利，引起用戶反感;

4、舉辦相關活動：需要有相應的方案策劃，一般領導比較不看重這一塊的內容，認為不夠直接，但網絡營銷中活動及由活動帶出的事件營銷是主流趨勢;

5、博客營銷：將廣告不動聲色打到大站上的方法，需要有相當大的團隊支持和一流的團隊運作能力配合;

6、威客營銷：利用威客來做營銷推廣——需要有相當好的威客營銷策劃能力與威客運作駕馭能力，否則容易運作過火而讓效果適得其反。

三、效果分析

結合二的分析說明和具體項目去分析，這里沒辦法給出一勞永逸的模板。

四、費用預算

這里就不詳細說了。

地面營銷的話把相應的內容換一下，主要是營銷工具要換一下，有對應的報紙廣告、路演、分眾廣告、電視廣告等。

做好地產營銷策劃的必備條件4

一市場分析

1企業目標和任務

? 目標：創造中國小吃行業的世界名牌

? 任務：1. 在傳統粵港名吃基礎上大膽創新。

2. 每月定期推出新品飲食。

3. 根據市場變化變換經營品種，引領市場消費潮流。

4. 持續對營銷培訓、店員培訓、經營咨詢和督導支持實時跟進。

5. 通過連鎖經營，將成功的貿易運做模式復制到全國各地，推動社會經濟的發展。

2市場現狀和營銷策略

? 市場現狀：據中國飯店協會統計，全國餐飲業營業額實現4368億元，占社會消費品零售總額的11.2%;2007年餐飲業突破了1萬億元

的營業總額，并持續保持以年遞增17%左右的高速發展;預計到年，全國餐飲業營業額將達到1.6萬億元。進入21世紀，人們“吃飯”不再

只是為了填飽肚子，而是個人的健康營養、生活時尚、個性品味的重要

標志之一。要吃出特色、吃出文化、吃出健康、吃出品味、吃出美麗來! “粥鼎記?”作為本土特色餐飲的領軍品牌，突破市場“三大瓶頸”——

特色瓶頸、品牌瓶頸、管理瓶頸，以中華傳統字號為品牌，以豐富的“粥

膳”為代表，以特色的“港臺名吃”為主營，以中華食療文化為主題，

以先進的連鎖經營為運營模式，順應市場發展流行趨勢，得到迅猛發展。

目前，在全國各地已有數百家“粥鼎記”正在火爆經營中，家家都有顧

客排隊的好生意!。

? 營銷策略：“粥鼎記”，堅持走市場名牌戰略，以強勢媒介巨額的廣告投放為主線條，以強大技術研發能力與一流產品品質為主載體，迅速建構

起品牌價值鏈，發揮出其核心競爭優勢。粥鼎記適合于全天候24小時營

業，即可做“早晚茶”，又可經營午餐和晚餐兩正餐，兩班倒經營，充分

利用了經營場地，降低了運營成本，增加了營業收入，創造更豐厚的利

潤回報。

3競爭對手分析

? 麗雅人家寶華路分店：

優勢：目標明確，菜式以家常菜為主。花都“家常菜的代表店”，所有菜式都“有

如家煮”，味道“因廚師心情而變化”，材料和火候都落足功夫，服務十分

周到，價格也比較實惠。店面的裝修古香古色， 推薦菜品很替客人著想，服務很周到。

劣勢：菜式比較傳統，據顧客反映等餐時間稍微長，就餐環境比較嘈雜。 機會：該店是一家傳統的家常菜飯店，在當地的知名度也較高。與我們的粥店相

比，菜式設計上我方更靈活，更容易創新。

威脅：該店開店時間較長，口碑、信譽度較好，是當地傳統的家產菜餐館代表之一。

? 百惠多蒸品餐廳

優勢：是一家大眾化的餐廳，以蒸飯而出名。經營模式有點象“真功夫” 主要

經營蒸飯和燉湯。品種比“真功夫“多一些，份量也多一些，價格也比較便宜。與一般餐廳比較，其營養價值相對較高。

劣勢：就餐環境比較狹窄，人多的時間等餐時間較長。

機會：菜式品種也比較單一，只有蒸飯與燉湯，選擇比較少。而我方粥店，菜式

搭配比較多，選擇靈活度比較高。

威脅：該店口碑好，是一間大眾化的餐廳，在附近的知名度較高,人氣旺。

? 勝記燒鵝茶餐廳

優勢:是一家港式茶餐廳，燒鵝遠近馳名。除了燒臘還提供面食，選擇多樣。燒臘很有特色，有鄉村特色。價格比較實惠。

劣勢：就餐環境比較差，菜式容易上火，口味較重，營養價值不高。 機會：口味與我店容易形成對比，顧客在選擇上很容易區別開來。

威脅：該店與我店同為港式茶餐廳，開店時間較長，已經形成固定消費群體。

4外部環境分析

? 技術支持：

(1) 市場啟動方案支持服務

總部對全國市場進行區域劃分，依照各地人口比例、收入水平與消費能力的綜合指數，針對性地為加盟店提供店址選擇指導和切實可行的開業籌備策劃，讓加盟商順利成功開業。

(2) 經營區域保護政策支持

總部根據各地市場規模和地區范圍，依據當地實際情況，為當地加盟店設立合理的經營市場保護區域，各地市場的加盟店將獲得獨立的經營空間。

(3) 全國統一廣告宣傳支持

總部已經啟動央視、各地衛視、全國性報刊雜志以及各大門戶網站等媒體，立體輪番“轟炸”，進行廣泛的廣告宣傳，樹立一流的品牌形象。加盟店將享受到知名品牌帶來的客源，獲得更大的利潤。

(4) 全國系統專業培訓支持

總部對加盟店進行全面系統培訓，包括店址選擇、店面設計裝修布置、營銷管理策略、技術工藝流程、成本控制、衛生標準、市場定位、擴張計劃、服務規范等等，不論加盟者有無經驗都讓您成為真正的行家,站在巨人的肩膀上創業。

(5) 提供全方位支持與服務

總部對加盟店提供長期的原材料、專業設備以及餐具用品配送，提供優質完善的設備售后服務，提供長期技術指導和營銷指導，開業時可派專業老師上門帶店經營，全方位的支持與全程跟蹤服務讓加盟店無任何后顧之憂。

(6) 后續新品免費提供服務

總部對加盟店提供長期技術指導支持，將不定期推出新品免費提供給各加盟店，使加盟店能夠獲得源源不斷的技術支持與店面升級，讓加盟店根據市場和季節的變化變換應季品種，引領市場消費潮流!

?媒體支持：

電視媒體對粥鼎記的專題報道

CCTV-2《商道》欄目CCTV-7《致富經》欄目

廣東衛視《魅力財富》欄目天津衛視《商機在線》欄目浙江衛視《財富之路》欄目東南衛視《新財富》欄目

江蘇衛視《天下商機》欄目山東衛視《創富英雄》欄目四川衛視《新商界》欄目江西衛視《商機在線》欄目河南衛視《掏金榜》欄目云南衛視《創業記事》欄目遼寧衛視《創業記事》欄目內蒙衛視《創業記事》欄目深圳衛視《財富前沿》欄目山西衛視《掏金榜》欄目

湖北衛視《財富之路》欄目重慶衛視《財富快車》欄目貴州衛視《財富天下》欄目陜西衛視《財富之路》欄目 粥鼎記在電視、網絡、平面等媒體的廣告投放計劃

CCTV

2、CCTV

7、教育衛視和各地衛視，百度、新浪、搜狐、網易、QQ、谷歌、新華、人民、鳳凰等十多個門戶網站，阿里巴巴、酷狗、淘寶、商機在線、淘金榜、天下商機、東方財富等專業網站，《商界》、《知音》、《中華美食》等雜志，全面廣告投放，立體轟炸提升品牌知名度。

? 社會期望與需要：

今天，“食療”成為健康飲食的關鍵詞，“粥膳”成為餐飲市場的流行時尚，“一碗粥”催動了整個餐飲業萬億元的龐大市場。改革開放后的近十多年，由于工作環境和社會環境的需要，人們生活節奏不斷加快，快餐業迅速成長為餐飲業的主體。隨著人們對生活品質標準的提升，整個社會都在倡導和注重健康飲食。由于西式快餐固有的“頑疾”，被人們稱為“洋垃圾”。尤其是近年來西式快餐危機頻出，先是蘇丹紅，后是禽流感，接著又被媒體跟蹤曝光“薯條轉基因”事件和“一油炸千遍”的致癌油事件??一陣陣飲食健康危機的“恐慌事件”之后，本土特色快餐以綠色營養、健康美味、品種豐富、快捷實惠，更是受到人們的親睞和厚愛。

“粥鼎記?”作為本土特色餐飲的領軍品牌，突破市場“三大瓶頸”——特色瓶頸、品牌瓶頸、管理瓶頸，以中華傳統字號為品牌，以豐富的“粥膳”為代表，以特色的“港臺名吃”為主營，以中華食療文化為主題，以先進的連鎖經營為運營模式，順應市場發展流行趨勢，得到迅猛發展。目前，在全國各地已有數百家“粥鼎記?”正在火爆經營中，家家都有顧客排隊的好生意!

“粥鼎記?”傳承“以人為本，以客為尊，以市場為導向”的品牌精神，融匯中華傳統經典美食與現代快餐文化時尚于一體，集特色美食、綠色營養、健康美味、食療文化、現代快餐管理之大成，以弘揚食療文化為始，以布粥天下為道，以強健國人為任，以“品牌經營、特色經營、誠信經營、永續經營”為經營信條，傾力打造本土特色餐飲旗艦品牌，被廣大的消費者和同行業譽為“九鼎粥王”。 5內部環境分析

? 品牌優勢，效益強勁

粥鼎記?”，堅持走市場名牌戰略，以強勢媒介巨額的廣告投放為主線條，以強大技術研發能力與一流產品品質為主載體，迅速建構起品牌價值鏈，發揮出其核心競爭優勢，為加盟商搭建好創業致富平臺，為加盟店培養了大批忠誠顧客。“粥鼎記?”這一品牌就意味著巨大的經濟效益!

? 特色優勢，一枝獨秀

“做餐飲”一定要有經營特色才會有更好的發展。粥鼎記?除具有良好的品牌知名度和優秀的品牌形象外，更以其豐富的特色美食、誘人的營養美味，以及時尚的食療文化贏得成功。粥鼎記?既堅持傳統經典又不墨守陳舊，由選料到烹調，從服務到管理，每個步驟都一絲不茍，在過去一百年歷史中積累了深厚的文化內涵，今天才能夠步入發展的快車道，避免了許多快餐品牌“開店一窩蜂，淘汰一大群”的尷尬場面。卓而不群的特色美食和健康飲食的經營理念，以及獨特的食療文化體驗讓消費者享受美食與健康，更可以讓投資者體驗成功與快樂!

? 管理優勢，永續經營

粥鼎記?總部擁有組織合理、職能清晰、科學高效的經營管理結構體系，使加盟店能快速、高效運轉。統

一、規范的財務管理系統健全，匯集資深的美食專家和運營精英團隊的人力資源管理體系完善，新產品研發與技術創新能力突出，物流配送系統完善，運營管理與市場督導體系健全。這些組織機構和管理體系具有先進性、科學性、標準化，加盟店可以輕松復制，讓加盟店快速步入品牌化、專業化、規范化、模式化的良性持續發展之道。粥鼎記?適合于全天候24小時營業，即可做“早晚茶”，又可經營午餐和晚餐兩正餐，兩班倒經營，充分利用了經營場地，降低了運營成本，增加了營業收入，創造更豐厚的利潤回報。

? 投資優勢，小本創富

粥鼎記?總部根據不同城市的消費能力和消費水平，投資者不同的投資實力和不同面積的經營場地，為投資者度身定做，精心設計出人性化、合理化、低門檻、低風險的四種投資方案，超低投資費用和個性化投資模式，以及對投資者進行“一對一”的配套營銷服務，使投資者經營獲利、成功創業絕對有保障。

粥鼎記?總部對加盟店的全方位支持和全程跟蹤服務，讓投資者在加盟期間

內隨時都可得到總部的技術指導幫助，新產品新技術不間斷研發免費提供，讓加盟店四季應季新品不斷，讓消費者流連忘返，讓投資者徹底享受加盟的優越和快樂。

做好地產營銷策劃的必備條件

篇9：營銷策劃方案

一、活動的目的及意義

(一)自身目的

通過參加此次糖尿病知識講座，增加參會糖尿病患者對糖尿病生活方式的了解。指導患者如何在日常生活中更好的控制血糖，如何更好的選擇屬于自己的飲食和鍛煉方式。通過此次專家講座，提高糖尿病患者的生活質量，改變糖尿病患者每天戰戰兢兢的飲食心態，以一個積極健康、樂觀向上的態度去對待糖尿病。

(二)企業目的

通過此次專題講座，將“xxx”產品覆蓋率在本小區及周邊社區的占有量提升30%。講座結束后，通過后續回訪和跟蹤，將金花大藥房的銷量提升到50盒/月，新患者數量每月增加5-10人。

(三)活動意義

通過此次糖尿病專題講座，提升“xxx”在患者中的知名度，樹立我們青海魯抗大地的形象。通過此次講座，讓我們自己的患者更好的控制血糖，通過飲食調節，配合我們的藥物治療，提升我們產品在周圍社區和患者中的口碑。

二、SWOT分析

(一)優勢

1.國藥準字、全國獨家、三年效期。

2.降血糖與治療并發癥同存的一種藥。

3.中藥中首屈一指。

(二)劣勢

1.相比西藥，價格高。

2.起效慢。

3.促銷力度小。

4.廣告宣傳力度小

(三)機會

1.現在患者對西藥的肝腎損害很在意，希望換成中藥。

2.國藥準字的純中藥降糖類不多，未來增長空間大。

3.老患者在社區的力推，為未來新患者的增加提供了極大的增長潛力。

(四)威脅

1.市場上降糖類保健品和中藥，良莠不齊，它們的促銷力度大、價格低，對我們影響很大。

2.醫生強力要求患者停用中藥，告訴他們中藥不降糖。

3.同類產品也在社區做活動，還經常組織患者去旅游、聚會等。

三、活動的對象

本次活動主要針對社區里面所有的糖尿病患者，重點是未服用我們產品的新患者(包括使用胰島素、二甲雙胍等一些西藥患者)。

四、活動主題

主題一：關注“甜蜜”生活，關愛糖尿病人!

主題二：“聚集生命焦點，關愛糖尿病人”!

五、活動地點和時間

(一)活動地點

西安市胡家廟駿景園、北張家園、陜建三社區等

(二)活動時間進度表

序號時間事項主要內容負責人

12月19日統計、報名找各個社區的糖尿病患者進行統計、登記降糖事業部

22月26日舉行活動布置會場、接待患者、安排講座降糖事業部

六、活動方案

(一)活動內容

1.由主持人先介紹企業概況和本次講座教授情況。

2.由醫院教授講解有關糖尿病生活方式的方方面面，和糖尿病患者的注意事項。

3.增加和患者互動的小游戲環節、抽獎環節、發放禮品

(二)前期準備

1.物料的準備

(1)容納100人的會議室，會場貼上公司標志(宣傳資料和促銷信息)，6塊X展架(公司宣傳、產品宣傳、活動宣傳等)條幅和橫幅各一條。

(2)自備電腦及相關音影設備，并在活動前對設備進行試用和調試，以確保在活動時能夠順利進行。

(3)針對客戶群眾須準備的產品樣品、演示道具、宣傳資料、宣傳單、產品訂單表和其它各種pop展示板。

(4)準備好筆、紙、抽獎箱、獎券、記錄薄、雙面膠、剪刀、氣球和飲用水等小物品。

2.社區洽談

尋找居委會負責人，洽談會議室租賃和社區居民召集相關問題

3.人員的準備

(1)活動時人員安排：

主持人：主要是楊經理、郭主任，因為兩位領導具有良好的溝通能力及形象，對組織活動有

豐富的經驗。

組織人員：nnn、mm，因為她們有一定的組織經驗，具有帶動現場氣氛的能力并且應變能力較強。

協助人員：aaa、bb、cc、dd，因為她們有默契配合的經驗，并且活動協助方面有經驗。

后勤人員：侯吉祥，因為他具有雷厲風行的執行力。

(3)全部人一律統一著裝(印有青海大地logo的服裝)

(4)活動前必須針對所有崗位人員進行會前培訓(培訓內容包括：活動整體流程、會議目的、派單、產品知識講解、銷售話術和活動結束清場事宜等等。

(5)做好心里準備：如顧客拒絕、冷場、安全事故和在尋找活動地點時小區談判不成功等等。

(6)預防在做活動時冷場，先找好幾個托(最好是該小區里較有煽動力的人)安排其積極的參與我們的社區活動和舉行的小游戲中，帶動其他圍觀的居民參與我們講座的積極性。

(三)中期操作

1.活動之前

(1)所有人員早上7：00之前必須到達活動現場，根據設計方案和準備的物料做好場地布置。

(2)在8：00之前將企業配送到活動場地的產品，按照設計方案進行產品陳列。

2.講座活動進行時

(1)工作人員按照之前的職務安排各自做好自己所負責工作內容。

(2)在8:30-12:00，對目標社區受眾進行講座活動，12點活動結束。

(3)在活動進行時，如有顧客需幫助，可以臨時登記其特殊需求或建議。

(4)為了獲得更多的銷量和使xxx品牌得到更大的推廣，到社區附近的小區進行產品的宣傳推廣是必要的。

(四)后期總結

1.講座活動期間關注禮品保管和商品及會場設備的安全，防止被人偷竊、破壞和丟失。

2.在講座活動期間，參展人員衣著是否整潔，注意保持良好形象與精神面貌。

3.講座活動前列出物品清單，來去依照物品清單整理東西，防止遺漏;結束后要進行物品對賬查驗。

4.講座結束后開總結會，總結此次社區講座的工作，發現問題及時解決。

七、促銷預算

公司提供：宣傳海報、宣傳冊、桌子、椅子、太陽傘、獎券等。

橫幅：2*120=240(元)

小件物品：剪刀、膠布、圓珠筆、氣球、紙張等 300元

交通費：300(元)

合計=240+300+300=840(元)

篇10：營銷策劃方案

一、定位策劃

定位是招生策劃的起點和依據，也體現著招生的目標和方向。其實任何一項事業、一所學校、一個人的生存與發展都有一個定位的問題。定位準確、目標明確、發展方向清晰對于成功與發展起著重要的基礎性作用。對一所學校來說，首先應該有一個整體的定位，比如學校的發展定位、目標定位、市場定位、規模定位、質量定位、宗旨定位、價值定位、管理定位、專業定位、等等。 招生定位與其整體定位是緊密聯系在一起的，是建立在其整體定位的基礎之的。當然，招生定位策劃具有自己獨特的內容，招生定位是否準確清晰，直接關系著招生的數量和質量。 一般說來招生定位策劃主要包括以下幾方面的內容。

一是定位生源地和招生目標群。這是根據學校的發展規劃和培養目標以及辦學規模和方向提出的，是解決到哪里去招收以及招收什么樣的學生的問題。具體說就是在地理上展開招生的區域和招收學生的目標群。是面向農村

還是面向城市

二是定位招生規模和生源質量。招生規模并非越大越好，招生必須有一定的質量要求決不能來者不拒撿到籃子里即是菜。辦學、招生決不能搞一錘子買賣尤其是同一層次的學生必須有一個統一的質量定位要求。入學不把質量關反倒嚴重影響了以后的招生。三是定位生源特色和招生優勢。一定要找到本校的個性特點和優勢可以面向特殊的生源群體可以多層次分類別招生應該善于劍走偏鋒、標新立異、錯位發展。

二、市場策劃

一般說來民辦學校對招生市場具有與生俱來的重視和敏感。因為民辦學校的生源配置主要依靠市場調節招生必須進行市場策劃。所謂招生市場策劃

主要是指對招生市場進行分析和預測從招生市場的空間中尋找到自己學校的坐標找到招生的努力方向為學校爭取到盡量多的市場份額。 市場策劃首先要進行調查分析了解生源市場的現狀、態勢分析招生的基本形勢和發展趨勢掌握有關招生的基本數據并且進行必要的統計分析提出科學的論證報告。然后根據自己學校的實際情況細分招生市場確定 本校招生的努力方向

確定招生市場開發的策略與戰術確定投入的人力、物力和財力。 其次招生市場策劃必須了解人才市場的狀況了解社會、市場對人才的需求。將直接影響著民辦學校的專業設置和課程安排影響著招生的數量和質量。

三、形象策劃

形象是一所學校的門面更是一所學校核心價值觀的體現。所謂招生形象策劃其涵義有兩個方面一方面是通過招生宣傳把學校的形象展示出來這與學校的整體形象密切相關是建立在學校整體形象基礎之上的另一方面是指招生過程的形象展示包括構思設計招生過程中的一系列形象及其如何運用如何展示。 比如廣告訴求語、屏幕形象、宣傳畫冊、招生資料、招生咨詢場所人員形象等等。招生形象往往是社會、家長、學生等接觸到的第一印象是能夠直接影響學生是否選擇上某所學校的首要因素。 形象策劃能否成功能否在招生過程中把學校的形象有效地展示出來宣傳出去關鍵是能不能成功地建立起學校的形象識別系統使受眾能夠迅速地將某校從眾多的學校或者紛繁的背景系統之中識別出來并且形成一種積極的印象和認識感受到學校的勃勃生機和發展前途感受到學校的個性特色和明顯優勢。 學校形象識別系統的支柱性要素主要有三個這也是我們進行招生形象策劃的切入點和著力點。 一是理念識別系統指學校的價值觀體系包括辦學理念、學校文化、戰略目標、宣傳口號等等。 二是視覺識別系統指運用視覺設計和行為展示將學校的理念和特征視覺化、規范化、鮮明化形成學校在人們那里的視覺形象特征例如學校的校徽、標示牌之類以提升學校在市場競爭中的識別度進而實施有效的信息傳播。 三是行為識別系統主要指學校的整體行為、組織行為、員工行為等學校行為識別系統一般

集中體現在學校內外舉辦的招生咨詢活動、文化活動、社會公益活動以及學校的管理行為之中。

四、公關策劃

就學校而言公共關系主要指學校與社會公眾的交往、認識和了解的相互關系以及這種關系的發展過程它主要包括學校與社會組織的關系學校與社會公眾的關系。常用的公共關系活動類型一般分為宣傳型、服務型提供免費服務、交往型、公益型、尊重型征求社區及學生家長的意見、維護型等若干類。 一般說來公共關系所產生的效果是其它任何形式都不能代替的。 招生需要宣傳需要公關需要進行公共關系策劃。民辦學校必須充分發揮公共關系在招生過程中的作用精心構思設計各種類型的公關活動高度重視交往傳揚、溝通協調排憂解難、暢導理解信息傳播、教育引導等各種公關渠道積極為招生工作出力獻智。

招生公關策劃主要表現在以下三個方面。 一是公共關系傳播策劃。傳播是公共關系的基本要素之一也是公共關系活動的主要手段它是一個完整的信息交流過程。招生公關策劃應該緊緊圍繞由誰傳播、傳播什么、通過什么渠道、傳播給誰、產生什么效果五個要素進行。

二是公共關系工作程序策劃。它一般由調查研究、確立目標編制計劃、設計方案策劃實施、傳播溝通評估結果、反饋調整等幾個步驟組成。三是公共關系專題活動策劃。例如學校成就展覽會社會贊助活動招生咨詢會參觀考察。

五、廣告策劃

現階段廣告是民辦學校招生的基本手段。有的學校甚至在招生廣告方面不惜重金、大量投入。所以做好招生廣告策劃顯得十分重要。招生廣告就是有計劃地通過媒體向招生目標群傳遞有關學校、專業、招生數量、規格要求、學校優勢、特色等信息以介紹、說服、提醒為目標起到喚起注意、引起興趣、啟發欲望、導致行動等作用。好的招生廣告應該真實性強信息量大針對性強符合消費心理符合道德規范。 廣告策劃可以劃分為宏觀和微觀兩類。宏觀廣告策劃的任務是從市場調查到廣告發布的全過程策劃應該遵循市場調查、目標定位、廣告定位、戰略戰術定位、經費預算、執行時間安排、效果評估、戰略戰術調整的基本程序。微觀廣告策劃是對廣告制作與發布過程的策劃是對宏觀廣告策劃的落實。無論是宏觀廣告策劃還是微觀廣告策劃都要遵循目標性、系統性、靈活性、創造性和可行性的基本要求。 招生廣告策劃的關鍵在于創意。好的創意應該簡捷、突出、獨特、聯想、凝神、形象、時尚。廣告媒體的選擇也很重要主要應該考慮其經濟性、針對性和適合性。常用的媒體主要有報紙、雜志、電視、廣播、網絡、宣傳品、戶外廣告牌、車體廣告、展覽會、公益性社會活動等。還要注意報刊版面的環境選擇電視廣告的時間選擇頻率的變化而且學校也可以自行設計一些恰當的活動或傳播性工具來發布學校招生信息。另外還要注意軟性廣告的運用它對目標公眾的滲透力有著極其重要的作用

六、管理策劃

管理策劃在培訓學校招生策劃中也具有相當的地位。所謂管理是協調集體活動以達到預定目的的實踐過程。招生也是一個集體活動的過程，為了完成招生任務實現招生目標，必須對招生活動進行計劃、組織、激勵、協調和控制。 招生管理策劃首先應該對招生工作的機構、人員進行策劃安排確定建立精干、高效的組織系統選擇配備熱愛、熟悉招生工作的人員。其次策劃建立科學、高效的指揮協調機制優化配置各種招生資源努力以最少的投入取得最大的效益。要遵循管理的原則把眾多的招生人員組織在團隊之中形成群體大于個體相加的合力和團隊精神。制定科學高效的激勵政策形成良性的激勵機制也是招生管理策劃的重要內容要充分運用環境、報酬、獎懲、精神、文化等多種要素調動招生人員的積極性、主動性和創造性。要通過管理策劃使民辦學校的招生工作有條不紊、有序競爭、規范展開、高效進行。

七、渠道策劃

招生工作有多種渠道尤其是當代已經進入網絡時代招生渠道正在呈立體化發展的趨勢。所謂招生渠道策劃就是謀劃形成屬于自己學校的招生網絡和多種渠道并且確保其暢通高效。 招生渠道在招生中占有非常重要的地位。渠道運用存乎一心 一方面招生渠道要多 另一方面招生渠道要不斷創新要善于有所突破善于與時俱進、善于另辟蹊徑積極探索

運用新的渠道形成自己的獨特渠道不要總是大家去擠一條路一座橋。

目前常用的招生渠道主要有以下幾種 一是學校的老生帶新生學校全體教職工充當招生人員四處拉學生。 二是聘請招生信息員、招生代理往各主要生源學校派駐招生機構、招生代表。

三是參加各級各類招生咨詢會、展覽會、進行宣傳推銷。 四是到生源地學校開展各種聯誼活動進行公關。 五是新聞宣傳樹立形象。

六是各種媒體廣告、實物廣告。 七是聘請著名專家、知名教授作顧問對學校作出正面評價。

八是邀請教育行政部門、教育科研機構的領導專家到學校視察指導。

八、項目策劃

一般說來項目是一種一次性的工作它應當在規定的時間內由為此專門組織起來的人員完成充分利用一定的資源范圍去實現一個明確的預期目標。項目可以是建造一棟大樓也可以是組織一次活動解決一項課題等。所謂招生 項目策劃是指以招生過程中具體的項目活動為對象的策劃例如文娛活動、節 慶活動、比賽活動、評獎活動、咨詢活動、博覽活動、旅游活動、教學活動、德 育活動、經濟活動等等。它能夠提高和推廣學校的知名度給招生學校帶來滿意 的效果和實際的效益進行招生項目策劃首先應該進行項目調研系統地搜集、分析和報告有關項目的信息研究影響項目進展的各種環境因素。招生面對的生源是活生生的人在項目策劃中一定要十分注意學生以及家長的心理規律和情感規律使他們作為情感體驗的主體對策劃項目產生積極或消極、肯定或否定的評價。另外招生項目策劃還要注意時效、創新和價值注意項目細分、項目選擇和項目定位三個環節。項目細分是項目策劃的基礎和前提項目選擇和項目定位是項目細分的深化和繼續沒有細分的選擇和定位必然是盲目的而沒有目標選擇和定位項目細分也就失去了意義。 好的項目必然會給招生帶來機遇和實效它總是人們夢寐以求的。但是天上不會掉餡餅

好項目必須依靠策劃者去思考、去尋找。在思考尋找的過程中 可以適當注意以下幾點一是與眾不同在招生項目和手段同質化傾向越來越明顯的今天與眾不同的項目必然會產生奇效。二是巧搭便車四兩撥千斤借力 發力巧妙地借用其它行業、企業的手段和力量為自己的招生打開局面。三是 拾遺補缺在招生市場上總有一些不被人看重的冷門或專業抓住了一樣可以 使之有價值、高效率。四是填補空白由于多方面的原因盡管招生的學校越來越多但還是有一部分需求暫時無法滿足或者滿足的代價很高。哪個學校如果能夠滿足這部分需求或者降低滿足這部分需求的代價則一定能夠取得成功。 總之招生策劃是一種很重要的謀略活動是一項復雜的系統工程。以上主要從宏觀的角度對民辦學校招生策劃的八個方面進行了分析這也是招生策劃的基本內容。需要指出的是招生策劃應該從學校的實際情況出發具體問題具體分析而且要真正落實到具體細致的招生策劃方案之中提供一份獨特的、高質量的供決策者決策、實施！

總之要做到職業化、本土化、專業化、社會化！

嚴格教學質量和服務質量！

篇11：營銷策劃方案

前 言

中商咨詢編制的商業計劃書可作為項目運作主體的溝通工具，會著力體現企業（項目）的核心價值與競爭優勢，有效吸引風險投資者及商業伙伴，促成項目融資。同時，中商咨詢編制的商業計劃書內容涉及企業（項目）運營的方方面面，能為企業（項目）實施提供建議參考。

中商產業研究院每年完成項目數量達數百個，在養老產業、商業地產、產業地產、產業園區、互聯網、電子商務、民營銀行、民營醫院、農業、養殖業、生態旅游、酒店、機械電子等行業積累了豐富的項目案例，可對同行業項目提供具有參考性、建設性意見，幫助客戶對項目進行梳理和判斷。

【出版日期】 20xx年

【交付方式】 Email電子版/特快專遞

【價 格】 訂制

潤滑油項目商業計劃書

第一部分 摘要

一、項目背景

二、項目簡介

三、項目競爭優勢

四、融資與財務說明

第二部分 潤滑油行業與市場分析

一、市場環境分析

（一）政策環境分析

（二）經濟環境分析

二、潤滑油行業市場分析

三、潤滑油市場預測分析

四、市場分析小結

第三部分 公司介紹

一、公司基本情況

二、公司業務介紹

三、組織架構

四、主要管理團隊

第四部分 產品與技術

一、主要產品介紹

（一）主要產品

（二）產品性能

（三）產品的競爭優勢

二、產品制造

（一）產品生產制造方式

（二）生產工藝流程

（三）質量控制

（四）售后服務

（五）生產成本控制

三、技術與研發

（一）關鍵技術介紹

（二）技術亮點

（三）現有的和正在申請的知識權

（四）研發團隊

（五）持續創新安排

第五部分 營銷規劃

一、營銷戰略

二、營銷措施

第六部分 項目發展規劃

一、發展戰略

二、階段發展規劃

三、實現經營目標采取的具體策略

（一）營銷網絡計劃

（二）人才培養和引進策略

（三）服務提升計劃

第七部分 融資說明

一、資金需求

二、資金使用規劃及進度

三、資金籌集方式

四、投資者權利

五、投資退出方式

六、項目估值

（一）評估技術說明

（二）收益現值法簡介

（三）評估假設與模型

（四）評估值的計算

第八部分 財務分析與預測

一、財務評價依據

二、財務評價基礎數據與參數選取

三、有關說明

四、經營收入預測

五、成本費用估算

六、盈利能力分析

（一）項目損益和利潤分配表

（二）項目現金流量預測表

（三）項目財務評價指標計算

七、財務評價結論

第九部分 風險分析

一、風險因素

（一）行業競爭加劇風險

（二）技術更新于產品開發風險

（三）技術失密風險

（四）管理風險

（五）財務風險

二、應對措施

（一）應對行業競爭風險

（二）應對技術更新風險

（三）應對技術失密風險

（四）應對管理風險

（五）應對財務風險

以上地產營銷策劃方案的內容，由麥加探索網-搜集整理分享。